토지(농지) 양도소득세 계산방법

0	양도일자	2021-11-23
0	취득일자	1999-02-10
1	양도가액	299,200,000
2	취득가액	82,280,000
3	필요경비	3,000,000
4	양도차익(1-2-3)	216,920,000
5	장비보유특별공제	43,384,000
6	양도소득금액(4-5)	173,536,000
7	양도소득기본공제	2,500,000
8	양도소득과세표준(6-7)	171,036,000
9	세율	40%
10	양도소득산출세액(8x9)	68,414,400
11	감면세액	100,000,000
12	결정세액(10-11)	-31,585,600

앞 숫자 0번에 해당되는

양도일자

취득일자

두가지는

5번에 해당되는 항목 [장비보유특별공제]를 계산하기 위함 입니다.

1. 양도가액

토지 주인인 매도인이 매수인에게 양도한 금액을 말합니다.

당연히 계약서보다는 실거래 신고필증기준입니다.

2. 취득가액

토지를 매수했을 당시 취득한 신고가액입니다.

취득가액이 존재하지 않을경우 취득당시의 공시지가를 기준으로 합니다.

이부분은 세부적 설명이 필요할 것 같습니다.

3. 필요경비

토지를 매입할 당시 들어간 비용(취득세, 법무사 수임료, 부동산 중계로 등 잡비)을 말합니다.

4. 양도차익

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

5. 장기보유특별공제

장기보유특별공제액 = 양도가액 * 장기보유특별공제율

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709

장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ )

토지·건물, 조합원입주권

장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ ) - 3년이상 4년미만, 4년이상 5년미만, 5년이상 6년미만, 6년이상 7년미만, 7년이상 8년미만, 8년이상 9년미만, 9년이상 10년미만, 10년이상 11년미만, 11년이상 12년미만, 12년이상 13년미만, 13년이상 14년미만, 14년이상 15년미만
보유기간	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상 11년미만	11년이상 12년미만	12년이상 13년미만	13년이상 14년미만	14년이상 15년미만	15년이상
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

3년 이상 보유한 1세대 1주택

장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ ) - 2년이상 3년미만, 3년이상 4년미만, 4년이상 5년미만, 5년이상 6년미만, 6년이상 7년미만, 7년이상 8년미만, 8년이상 9년미만, 9년이상 10년미만, 10년이상
보유기간		2년이상 3년미만	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상
공제율	보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
공제율	거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

거주기간 2년 이상 3년 미만인경우 보유기간 3년 이상에 한정

수시로 바뀌는 내용이라 국세청 또는 [소득법 장기보유특별공제율] 의 당해년도 법령을 필히 확인 바랍니다.

6. 양도소득금액

양도소득금액 = 양도차액 - 장기보유특별공제액

7. 양도소득기본공제

현행 기본공제액은 2,500,000원 고정적이다.

8. 양도소득과세표준

양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

법령기준 양도소득금액까지 계산하였으면 양도소득기본공제인 250만원을 뺀 뒤 과세할 표준의 양도소득이 나온다.

9. 세율(양도소득세율)

과제표준이 나오면 금액에 따라 아래의 기본세율(소득세법 §104①1, §55①) 참고하면 된다.

제55조(세율) ①거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2020. 12. 29.>

비교과세???

중요::::다필지(여러필지를 일괄매각 또는 당해년도에 매각시)를 매도한 경우의 세율은 과세기간 내에 매도한 필지 중 가장 높은 세율을 일괄적용한다.

소득세법 104조

⑤ 해당 과세기간에 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에서 규정한 자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출세액은 다음 각 호의 금액 중 큰 것(이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 양도소득세 감면액이 있는 경우에는 해당 감면세액을 차감한 세액이 더 큰 경우의 산출세액을 말한다)으로 한다. 이 경우 제2호의 금액을 계산할 때 제1항제8호 및 제9호의 자산은 동일한 자산으로 보고, 한 필지의 토지가 제104조의3에 따른 비사업용 토지와 그 외의 토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득 산출세액을 계산한다. <신설 2014. 12. 23., 2017. 12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31.>

1. 해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액에 대하여 제55조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액

2. 제1항부터 제4항까지 및 제7항의 규정에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액. 다만, 둘 이상의 자산에 대하여 제1항 각 호, 제4항 각 호 및 제7항 각 호에 따른 세율 중 동일한 호의 세율이 적용되고, 그 적용세율이 둘 이상인 경우 해당 자산에 대해서는 각 자산의 양도소득과세표준을 합산한 것에 대하여 제1항ㆍ제4항 또는 제7항의 각 해당 호별 세율을 적용하여 산출한 세액 중에서 큰 산출세액의 합계액으로 한다.

종합소득산출세율 기준

양도소득세 세율 변동 연혁표

기본세율(소득세법 §104①1, §55①)

기본세율 - 12년 ~ 13년(과표, 세율, 누진공제), 14년 이후(과표, 세율, 누진공제), 17년 이후(과표, 세율 누진공제), 18년 이후(과표, 세율, 누진공제), 21년 이후(과표, 세율, 누진공제) 포함
’12년 ~ ’13년			’14년 이후			’17년 이후			’18년 이후			’21년 이후
과표	세율	누진 공제	과표	세율	누진 공제	과표	세율	누진 공제	과표	세율	누진 공제	과표	세율	누진 공제
1,200만원 이하	6%	-	1,200만원 이하	6%	-	1,200만원 이하	6%	-	1,200만원 이하	6%	-	1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원	4,600만원 이하	15%	108만원	4,600만원 이하	15%	108만원	4,600만원 이하	15%	108만원	4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원	8,800만원 이하	24%	522만원	8,800만원 이하	24%	522만원	8,800만원 이하	24%	522만원	8,800만원 이하	24%	522만원
3억원 이하	35%	1,490만원	1.5억원 이하	35%	1,490만원	1.5억원 이하	35%	1,490만원	1.5억원 이하	35%	1,490만원	1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 초과	38%	2,390만원	1.5억원 초과	38%	1,940만원	5억원 이하	38%	1,940만원	3억원 이하	38%	1,940만원	3억원 이하	38%	1,940만원
						5억원 초과	40%	2,940만원	5억원 이하	40%	2,540만원	5억원 이하	40%	2,540만원
									5억원 초과	42%	3,540만원	10억원 이하	42%	3,540만원
												10억원 초과	45%	6,540만원

부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산(소득세법§104①1,2,3,4,8,9,10,④3,4,⑤,⑦)

부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산 - 자산, 구분, ’09.1.1.~ ’09.3.15., ’09.3.16.~ ’13.12.31., ’14.1.1.~ ’17.12.31, ’18.1.1. ~ 3.31., ’18.4.1.~ ’21.5.31., ’21.6.1. ~ 포함
자 산	구 분		’09.3.16.~ ’13.12.31.	’14.1.1.~ ’17.12.31	’18.1.1.∼ 3.31	’18.4.1.∼ ’21.5.31.	‘21.6.1.∼
토지·건물, 부동산에 관한 권리	보유 기간	1년 미만	50%	50%¹⁾ (40%)²⁾			50%¹⁾ (70%)²⁾
		2년 미만	40%	40%¹⁾ (기본세율)²⁾			40%¹⁾ (60%)²⁾
		2년 이상	기본세율
	분양권		기본세율		기본세율 (조정대상지역 내 50%)		60% (70%)³⁾
	1세대 2주택 이상(1주택과 1조합원 입주권·분양권 포함)인 경우의 주택		기본세율 (2년 미만 단기 양도시 해당 단기양도세율 적용)			보유기간별 세율(조정대상 지역 기본세율+ 10%p)	보유기간별 세율(조정대상 지역 기본세율+ 20%p)
	1세대 3주택 이상(주택+조합원 입주권+분양권 합이 3이상 포함)인 경우의 주택		보유기간별 세율 (조정대상지역 기본세율+10%p)²⁾			보유기간별 세율(조정 대상지역 기본세율+ 20%p)	보유기간별 세율(조정 대상지역 기본세율+ 30%p)
	비사업용 토지		보유기간별 세율 (단, 지정지역 → 기본세율＋10%p)⁴⁾
	미등기양도자산		70%
기타자산			보유기간에 관계없이 기본세율

1)2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것(예:기본세율＋10%p와 40 or 50% 경합시 큰 세액 적용)
2)주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우
3)보유기간이 1년 미만인 것
4)’16.1.1. 이후(’15.12.31.까지 지정지역은＋10%) 모든 지역의 비사업용 토지
→ 비사업용 토지 세율(기본세율＋10%p, 소득법 §104①8)

다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율적용 상세내용

다주택자 중과 및 비사용 토지 세율적용 상세내용 - 구분, 보유기간, 세율, 비고 포함
구 분			보유기간	세 율	비 고
주택 (입주권포함) (’18.4.1.이후 양도분)	2주택	조정대상지역	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
		조정대상지역	1년 미만	기본세율 + 10%p	中 세액 큰 것
		일반지역	1년 미만	40%	(경합없음)
		일반지역	2년 미만	기본세율	(경합없음)
	3주택	조정대상지역	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
		조정대상지역	1년 미만	기본세율+20%p	中 세액 큰 것
		지정지역 (’17.8.3. ~ ’18.3.31.)	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
			1년 미만	기본세율 + 10%p	中 세액 큰 것
			2년 미만	기본세율 + 10%p	(경합없음)
		일반지역	1년 미만	40%	(경합없음)
		일반지역	2년 미만	기본세율	(경합없음)
비사업용 토지		지정지역 (’18.1.1.이후 모든 지역)	1년 미만	50%	中 세액 큰 것
			1년 미만	비사업용토지세율+10%p	中 세액 큰 것
			2년 미만	40%	中 세액 큰 것
			2년 미만	비사업용토지세율+10%p	中 세액 큰 것
		일반지역	1년 미만	50%	(경합없음)
		일반지역	2년 미만	40%	(경합없음)

다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율(’21.6.1.이후)(소득세법 §104①,④,⑦)

다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율 - 구분, 보유기간, 세율, 비고 포함
구분			보유기간	세율	비고
주택· 조합원입주권· 분양권	2주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
			1년 미만	기본세율＋20%p	中 큰 세액
			2년 미만	60%	中 큰 세액
			2년 미만	기본세율＋20%p	中 큰 세액
		일반지역	1년 미만	70%	(경합없음)
		일반지역	2년 미만	60%	(경합없음)
	3주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
			1년 미만	기본세율＋30%p	中 큰 세액
			2년 미만	60%	中 큰 세액
			2년 미만	기본세율＋30%p	中 큰 세액
		일반지역	1년 미만	70%	(경합없음)
		일반지역	2년 미만	60%	(경합없음)
비사업용 토지		지정지역 (’18.1.1.이후)	1년 미만	50%	中 큰 세액
			1년 미만	비사토세율＋10%p	中 큰 세액
			2년 미만	40%	中 큰 세액
			2년 미만	비사토세율＋10%p	中 큰 세액
		일반지역	1년 미만	50%	(경합없음)
		일반지역	2년 미만	40%	(경합없음)

비사업용 토지 세율(소득세법 §104①8)

비사업용 토지 세율 - 구분, 2009.3.16.~ 2015.12.31 *1), 2016.1.1.~ 16.12.31 *2)(과세표준, 세율, 누진공제), 2016.1.1.~ 16.12.31 *2)(과세표준, 세율, 누진공제), 2017.1.1.~ 17.12.31 *2)(과세표준, 세율, 누진공제), 2018.1.1.~ *2)(과세표준, 세율, 누진공제) 포함
구분	2009.3.16.~ 2015.12.31 *1)	2016.1.1.~ 2016.12.31 *2)			2017.1.1.~ 2017.12.31 *2)			2018.1.1.~ 2020.12.31. *2)			2021.1.1.~ *2)
구분	2009.3.16.~ 2015.12.31 *1)	과세 표준	세율	누진 공제	과세 표준	세율	누진 공제	과세 표준	세율	누진 공제	과세 표준	세율	누진 공제
세율	2년 이상 보유 기본세율 2년 미만 보유 단기세율 * 소득세법§104⑥(14.1.1 개정) * 소득세법 부칙§20 (14.1.1. 제12169호)	1,200 만원 이하	16%	-	1,200 만원 이하	16%	-	1,200 만원 이하	16%	-	1,200 만원 이하	16%	-
		4,600 만원 이하	25%	108만원	4,600 만원 이하	25%	108만원	4,600 만원 이하	25%	108만원	4,600 만원 이하	25%	108만원
		8,800 만원 이하	34%	522만원	8,800 만원 이하	34%	522만원	8,800 만원 이하	34%	522만원	8,800 만원 이하	34%	522만원
		1.5 억원 이하	45%	1,490만원	1.5 억원 이하	45%	1,490만원	1.5 억원 이하	45%	1,490만원	1.5 억원 이하	45%	1,490만원
		1.5 억원 초과	43%	1,940만원	5억원 이하	48%	1,940만원	3억원 이하	48%	1,940만원	3억원 이하	48%	1,940만원
					5억원 초과	50%	2,940만원	5억원 이하	50%	2,540만원	5억원 이하	50%	2,540만원
								5억원 초과	52%	3,540만원	10억원 이하	52%	3,540만원
											10억원 초과	55%	6,540만원

1)지정지역에 있는 비사업용 토지는 기본세율+10%p로 추가과세 하였으나, 해당 기간동안 지정지역 없음
2)2009.3.16.~2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도하는 경우에는 기본세율 적용[소득세법 부칙§14(제9270호 08.12.26)]

국내 주식등(소득세법 §104①11)

국내 주식 등 - 구분, ~ ’15.12.31., ’16.1.1. ~’17.12.31., ’18.1.1.~, ’20.1.1.~ 포함
구 분			~ ’15.12.31.	’16.1.1. ~’17.12.31.	’18.1.1.~	’20.1.1.~
대주주	중소기업	상장·비상장	10%	20%	20%	과세표준 3억원 이하 20% 과세표준 3억원 초과 25% (누진공제 1천5백만원)
	중소기업 외	상장·비상장	20%	20%	과세표준 3억원 이하 20% 과세표준 3억원 초과 25% (누진공제 1천5백만원)	과세표준 3억원 이하 20% 과세표준 3억원 초과 25% (누진공제 1천5백만원)
	중소기업 외	1년 미만 보유	30%
대주주외	중소기업	상장&장외거래 비상장	10%
대주주외	중소기업 외	상장&장외거래 비상장	20%

국외 주식등(소득세법 §104①12)

국외 주식 등 - 구분, 국외주식 등(중소기업주식 등, 그밖의 주식 등), 기타자산(특정주식 등) 포함
구 분	국외주식등		기타자산(특정주식 등)
구 분	중소기업주식등	그밖의 주식등	기타자산(특정주식 등)
세 율	10%	20%	누진세율(6∼45%)

* 중소기업 내국법인이 국외에 상장한 주식 이외에 외국법인이 발행한 주식은 중소기업에 해당하지 않음

파생상품 등 (소득세법법 §104①13, 소득세법 시행령§167의9)

파생상품 등 (소득세법법 §104①13, 소득세법 시행령§167의9) - 구 분, ’16.1.1.~’18.3.31. 양도분, ’18.4.1. 이후 양도분 포함
구 분	’16.1.1.~’18.3.31. 양도분	’18.4.1. 이후 양도분
세 율	5%^*	10%^*

기본세율은 20%이나 한시적 탄력세율 적용

수시로 바뀌는 내용이라 국세청 또는 [소득법 장기보유특별공제율] 의 당해년도 법령을 필히 확인 바랍니다.

10. 양도산출세액

양도소득과세표준 * 세율

11. 감면 또는 가산세액

제90조(양도소득세액의 감면) ①제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 감면대상 양도소득금액이 있을 때에는 다음 계산식에 따라 계산한 양도소득세 감면액을 양도소득 산출세액에서 감면한다. <개정 2016. 12. 20.>

② 제1항에도 불구하고 「조세특례제한법」에서 양도소득세의 감면을 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을 차감하는 방식으로 규정하는 경우에는 제95조에 따른 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을 차감한 후 양도소득과세표준을 계산하는 방식으로 양도소득세를 감면한다. <신설 2013. 1. 1.>

[전문개정 2009. 12. 31.]

12. 산출세액

산출세액 = 양도산출세액 - 감면세액

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1. 양도가액

2. 취득가액

3. 필요경비

4. 양도차익

5. 장기보유특별공제

6. 양도소득금액

7. 양도소득기본공제

8. 양도소득과세표준

9. 세율(양도소득세율)

양도소득세 세율 변동 연혁표

10. 양도산출세액

11. 감면 또는 가산세액

12. 산출세액

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