城中村改造提速 中国“都市角落的万亿元大市场”如何激活？

　　(经济观察)城中村改造提速 中国“都市角落的万亿元大市场”如何激活？

　　 中新社 北京10月12日电 题：城中村改造提速 中国“都市角落的万亿元大市场”如何激活？

　　 中新社 记者 庞无忌

　　被称为中国“都市角落万亿元(人民币，下同)大市场”的超大特大城市城中村改造正加速推进。记者12日从中国住房和城乡建设部获悉，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

　　城中村又称为“都市里的村庄”，因其大多布局凌乱、配套设施落后、公共服务缺失，时常被贴上“脏”“乱”“差”等标签，与繁华的城市面貌格格不入。此番重点改造的是超大特大城市中的城中村，根据第七次全国人口普查数据，中国目前有7个超大城市和14个特大城市。

　　此次城中村改造是“棚户区改造2.0”吗？中泰证券分析师耿鹏智认为，此番城中村改造旨在提升城市品质、改善基础设施，并非“棚改2.0”。两者有诸多区别，例如：此次城中村改造聚焦21个超大特大城市，而棚改面向全国，覆盖大量三四线城市；官方此番明确城中村改造分三类实施，包括拆除新建、经常性整治提升以及拆整结合，而棚改则以拆除重建为主。此外，两者资金来源、改造对象等均很大不同。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对 中新社 记者表示，此次城中村改造并不是房地产的又一次大规模供给，而是解决中国城市发展不平衡不充分的矛盾，让城市的公共服务覆盖城中村，让村民和新市民、年轻人彻底融入城市，享受均等化的公共服务。他认为，一些优质的城中村还是会保留其风貌，按照文明城市标准，补上公共服务等短板。

　　告别“大拆大建”之后，城中村改造产生的投资效应会下降吗？据中信证券研报测算，中国19个超大特大城市城中村改造能带来的年化新增商品房货值1.9万亿元，占这些城市2022年销售额的37%。另据中泰证券测算，重点城市城中村改造空间广阔，预计未来10年，每年建安费用或将达到6638亿元，有望显著拉动工程需求，并带动下游相关消费。

　　中信证券研报认为，本轮城中村改造的增量影响或低于2015年前后的一轮棚改，但从高质量发展的角度，本轮城中村改造能解决长期问题，不仅驱动了一部分营建的机会，更诞生了大量运营服务的商机。

　　中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦指出，基于过去的实践，城中村改造在各类城市更新类别中能够带动的投资效应较为明显。此外，在促进住房需求释放方面，城中村改造也将产生部分新增的商品房购房需求。

　　这个“都市角落的万亿元大市场”如何更好地被激活？住建部此番透露，坚持先谋后动，坚持依法征收、净地出让，坚持多渠道筹措改造资金等。李宇嘉认为，这些措施是总结过去城中村改造的经验、教训而来，有利于减少改造阻力，缩短改造周期，降低不确定性。

　　值得注意的是，此番城中村改造与保障性住房相结合。李宇嘉认为，这是新一轮城中村改造的亮点，可能包含三方面内容，一是改造出来的地块，要留足保障性住房建设空间；二是村民安置房，可满足其将余屋出租的经营模式需求，多设置一些空闲的中小户型住房，统筹发展保障性租赁住房；三是留存下来的城中村存量住房，经过品质提升后吸引长租公寓企业来运营。

　　易居研究院研究总监严跃进也认为，城中村改造对当地房地产结构带来的变化非常关键。过去的组合是“商品房+安置房”，而现在可能会增加保障性住房，其中或包括共有产权住房和保障性租赁住房等。这能够丰富城市住房供给，更好地满足年轻人、新市民的需求，为城中村改造注入创新动力。(完) 【编辑:田博群】