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집값 본격 상승, 전매방법 및 요령

by 디케 posted Jan 04, 2011
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집값 본격 상승 전 상반기 분양 두드려라



2011 부동산 투자 가이드

전문가들은 올 분양 물량이 몰려 있는 상반기에 청약에 나서는 게 좋다고 조언한다. 하반기 이후 주택시장 회복세가 뚜렷해질 가능성이 크기 때문이다. 









과연 전매란 무엇일까...?

부동산 초보님들 에게는 조금 생소한단어이거나 단어는 많이 들어봤어도 정확한 뜻을 모르시는 분들도 계실겁니다.

네이버 검색창에 "분양권전매란?" 이란 단어로 검색을 해 보니

사전에 이렇게 나옵니다.

 

 

즉,쉽게말해 내가 분양받은 아파트를 다른사람에게 웃돈을 주고 되 파는 형식을 말합니다.

여기서 "웃돈"이란 "프리미엄", 또는"P"라고 말합니다.

전매방법을 알아보겠습니다.

 

 

지금은 전매제한이라는 새로운 제도가 있습니다.

전매제한은 투기과열지구에 무분별한 분양권 남용으로 부동산 버블, 즉 가격 오름세의 부추김을 막기위한것인데요,

자세한내용은 아래 표를 참고하세요.

 

 


 


 

                

                   아파트 분양권 전매는 희소가치있는 물건이나 실수요자가 풍부한곳이면 투자로도고려해볼만 합니다.

투기과열지구인 경우

지        역

전매제한 기간

수도권, 충청권

계약가능일 ~ 소유권이전등기완료시까지
(최대 5년)

수도권, 충청권외 지역

계약가능일 ~ 1년

분양가상한제 적용주택인 경우

유        형

전매제한 기간

지역

택지종류

주택규모

(전용면적)

수도권

공공택지

85㎡이하

과밀 : 계약가능일 ~ 5년

기타 : 계약가능일 ~ 3년

85㎡초과

과밀 : 계약가능일 ~ 3년

기타 : 계약가능일 ~ 1년(투기과열지구 3년)

민간택지

85㎡이하

과밀 : 계약가능일 ~ 3년

기타 : 계약가능일 ~ 1년(투기과열지구 3년)

85㎡초과

투기과열지구 : 계약가능일 ~ 3년

비투기과열지구 : 계약가능일 ~ 1년

수도권외의

지역

공공택지

모  든

주택규모

투기과열지구 : 계약가능일 ~ 3년

비투기과열지구 : 계약가능일 ~ 1년

민간택지

모  든

주택규모

(투기과열지구)

․충청권 : 계약가능일 ~  3년

․충청권외 지역 :  〃 ~  1년

(비투기과열지구) : 없음

주택공영개발지구내 분양가상한제 미적용 주택

주택규모

(전용면적)

전매제한 기간

85㎡이하

계약가능일 ~ 5년

85㎡초과

    〃     ~  3년



1. 분양권의 정의에 대하여
분양이란 아파트를 입주 하기 전에 (분양 후 입주까지는 대략적으로 2,3년) 아파트분
양에 관심 있는 수요자나 투자자들을 모집하는 것은 분양이라고 합니다. 따라서 아파
트를 분양받은 사람은 건설회사나 분양회사에 계약금을 지금하고 분양계약을 체결하
는 것이지요.
분양계약을 체결함과 동시에 회사측에서 분양자가 받는 서류는 아파트 몇 동 몇 호를 분양 받았다는 분양계약서를 수령하게 되는 것이며 이러한 분양계약서에 기하여 2,3년 후 아파트가 완공이 되면 잔금을 지급하고 입주하게 되는 것입니다.
이렇게 아파트에 신규 입주하는 권리를 분양권이라고 생각하시면 되겠습니다.
간단하게 표현한다면 계약금과 중도금을 지급하고 건설회사가 짓는 아파트를 계약 했으며 아파트 준공이 되면 입주할 수 있는 권리, 소유권을 취득할 수 있는 권리가 분양권이라고 생각하시면 되겠습니다.
2. 분양권전매에 대하여
이러한 아파트 분양권은 건설회사와 분양권계약을 체결 한 후 언제든지 사고 팔고
가 가능하였습니다.
즉 분양권을 분양 받은 사람이 마음대로 사고 팔고 하수 있는 행위를 분양권전매라고 하는 것이지요.
참고적으로 분양권은 장래에 아파트가 준공되면 입주하고 소유권을 취득하는 권리이므로 아직 등기부등본이 성립되지 아니 하므로 등기의무나 등기권리의 필요가 없습니다.
따라서 그냥 소유권이전등기신청 없이 사고 팔고 할 수 있는 권리이죠.
이러한 행위를 우리는 분양권전매가 가능하다. 라고 표현하는 것입니다.
주로 외환위기이후 분양권전매가 허용되었으나 아파트 분양권시장이 투기의 온상이 되었 으므로 정부는 부동산가격을 잡기위한 부동산정책을 내 놓았으며 이러한 아파트분양권을 잡기위한 정책으로서는 주택건설촉진법상 분양권을 사고 팔고 하지 못하는 행위제한을
두게 되는 것입니다. 이러한 경우 분양권을 사고 팔고를 하지 못하므로 분양권전매금지라고 표현하는 것입니다.
3. 분양권과 국가정책과의 관계
분양권 시장이 활성화되면 아파트 분양가는 자연적으로 올라가게 됩니다.
평당분양가가 올라가면 주변의 아파트가격에 지대한 영향을 미치므로 정부의 입장에서는아파트 분양가 상승을 그렇게 좋게 생각하지는 않습니다.
역으로 표현하면 아파트 분양가가 올라가면 아파트 분양권가격이 상승하는 것은 물,불을 보듯 당연한 현상입니다.
즉 우리동네에 새로 짓는 아파트 평당 분양가가 올라가면 내가 가지고 있는 아파트 분양가의 프리미움도 당연히 올라가게 되는 것이지요. 아파트분양권 프리미움이 올라가므로 투자자들이 투자대상으로 분양권시장을 노릴 것이며이에 투기세력과 투자세력들이 포함하여 아수라장을 연상하게 되는 것입니다.
이에 정부는 분양권시장 안정화가 부동산시장 안정이라는 원칙 하에 분양권을 잡는 부동산대책을 내세우게 되는 것이지요. 이러한 부동산정책이 바로 분양권전매제한, 분양권 중도금대출제한, 투기지역내 부동산 중도금대출금지등의 대책이 나오게 되는 것입니다.
4. 분양권을 잡는 정책과 분양권가격변동에 대하여
일반적은 분양권을 잡기위한 정책으로는 분양권전매금지가 가장 손쉽게 하는 정책입니다. 즉 분양권을 사고 팔고를 하지 못하고 이 아파트에 대하여 꼭 필요한 사람 즉 실수 요자들 만 아파트 분양권을 사라는 의미이지요.
만약 투자의 목적으로 아파트 분양권을 매수하였다면 2,3년 후에 아파트 입주시점에 입주를 해야 되며 입주를 하게 됨으로써 소유권이전등기비용이나 샤시비용, 만약 중도 금 등을 융자 받았다면 금융비용이 일반적으로 들어갑니다.
이러한 비용을 자세하게 설명하자면,
먼저 아파트의 분양가가 300,000,000원이라고 가정한다면 일반적으로
실수요입장에서 들어가는 비용은 분양가의 12%의 비용이 입주시 기타비용으로 들어가며 전매가 가능한 지역의 투자자입장에서 들어가는 비용은 분양가의 5%, 전매가 불가능한 지역의 투자자입장에서 들어가는 비용은 10%정도로 예상하면 됩니다.
더 자세하게 설명을 하자면,
1) 분양권 전매금지 지역내에 실입주자라면
본인의 이름으로 분양권매매에 기한 소유권이전등기를 경료 해야 합니다.
따라서 등기비용 등록세 2%, 교육세 0.4%, 취득세 2% 기타비용 0.6%로 가정 한다면 대략적으로 5%의 등기비용이 들어갑니다.
(물론 나홀로등기의 경우에는 이 비용보다 더 적게 들어가며, 법무사나 변호사에게 등기를 의뢰할 경우에는 더 많은 비용이 들어갑니다.)
아무튼 분양가 3억 아파트 입주시,실수요자의 경우에 들어가는 비용은
가. 등기비용 5% 즉 15,000,000원
나. 샤시대략적으로 8,000,000원
다. 융자를 받은 경우에는 중도금 대출이자 12,000,000원
일반적으로 1억을 빌린경우에 2년 후의 이자는 대략적으로 400만원
2억을 빌린경우에 2년 후의 이자는 대략적으로 800만원 이렇게 이해하시면 됩니다.
2) 분양권 전매금지 지역내의 투자자 입장이라면 본인이 거주의 목적이 아니므로 입주
하는 시점에 분양권을 전매를 할 것입니다. 다만 분양권 전매금지 이므로 반드시 본인
의 이름으로 이전등기를 경료 한 후 분양권 매수인에게 소유권이전등기를 해주어야
하므로 들어가는 비용은 이러합니다.
가. 등기비용 5%15,000,000원
나. 융자비용12,000,000원
다. 복비등등3,000,000원의 비용이 들어갑니다.
여기서 특이한 점은 본인이 거주의 목적이 아니므로 아파트 샤시에 대해서는 매수인이
부담해야 한다는 점에서 비용이 안들어 가는 것입니다.
3) 분양권 전매가능지역의 투자자 입장이라면거주의 목적이 아니고 단순하게 투자의
목적입니다. 여기에다가 분양권 전매금지 구역이 아니므로 분양권을 마음대로 팔 수
있으므로 이전등기를 할 필요가 없습니다. 따라서 이런 경우에 들어가는 비용은
가. 융자비용 12,000,000원
나. 복비 등등3,000,000원 이렇게 들어가는 것입니다.




■분양권 고르는 방법
분양권 전매는 '떴다방'을 피하는 것이 좋다. 사고가 나면 고스란히 피해를 떠 안을 수 있기 때문이다. 분양권 을 고를때 가격 동향과 거래상황 등을 살펴 거래가 빈번한지, 가격은 합당한지 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인하고 발코니 확장여부와 옵션 비용 등도 확인해둔다.

■계약서 작성 및 거래 신고
분양권을 고른 후 매매계약서를 작성한다. 계약이 익숙하지 않다면 중개업소를 통하는 것이 유리하다. 실거래 신고도 중개업소가 대신 신고할 수 있어 손을 덜 수 있다. 계약서상의 자금납부 조건(계약금, 중도금, 잔금)을 토대로 신고서의 실제거래금액란을 작성하되 '미납 분양대금' 등은 잔금에 포함시켜 작성하고 '기타'란에 미 납분양대금의 승계내용을 기재해둔다.

매매계약이 끝나면 분양계약서 원본과 계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 구청이나 동주민자 치센터 지적과를 방문해 계약서상에 검인을 받는다. 준공일 이전 선분양을 받거나 입주권을 받은 후 매매를 통해 거래된 경우 부동산거래계약 신고대상이 된다.

은행융자가 있는 분양권의 경우 매수자는 매도자와 해당 금융기관을 방문해 융자금 등의 승계 절차를 밟아야 한다.

■분양계약서 명의이전
분양계약서 명의이전은 수도권의 경우 통상 건설사 본사에서 취급한다. 매도자 본인과 매수자는 본인이나 대 리인이 함께 방문해 명의이전을 한다. 이런 절차가 끝나면 매도자는 양도 차익에 대해 관할 세무서에 신고를 한다. 계약일로부터 2개월 이내에 자진 세무신고하면 세액의 10%를 할인 받을 수 있다.내년 1월부터 양도세 율이 6∼33%로 낮아지므로 매도자는 그 이후로 매도를 늦추는 것도 고려해볼 만 하다.