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아파트 분양권 전매

by 디케 posted Jan 02, 2011
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양도소득세 면제(비과세)


▒ 1세대 1주택 양도소득세 비과세

 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고, 당해주택의 보유기간이 3년이상인 경우 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 다만, 10월 1일부터 서울·과천 및 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동) 일부지역에 소재하는 주택은 3년이상의 보유기간 중 반드시 1년이상을 거주하여야 적용이 됩니다.

※ 9월 5일 재경부에서 발표한 주택가격안정대책에 의하면 위 지역에 소재하는 주택의 경우 내년 1월 1일부터는 3년 이상의 보유기간중 2년이상 거주한 경우에 한하여 비과세 적용을 받을 수 있도록 요건이 강화될 예정입니다(그러나 이에 대한 소득세법시행령이 아직 개정되지는 않았으며 유예기간을 둘지는 미확정).

 그러나 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이라도 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택인 경우에는 6억원을 초과하는 부분에 상당하는 양도차익은 양도소득세가 과세됩니다.

※ 고가주택의 양도차익 = 총양도차익 × (양도가액 - 6억원) / 양도가액

 

▒ 1세대 여부 판정

 "1세대"란 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 의미합니다.

 동일세대 여부는 양도당시의 주민등록표에 의해 판단하지만, 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정합니다.

 

▒ 1주택의 판정

 "주택"이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 공부상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적으로 사용되는 건축물을 주택으로 봅니다.

 

▒ 부득이한 사유로 3년이상 보유하지 않아도 비과세 되는 경우는 ?

 해외이주 또는 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학, 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우

 5년이상 거주한 임대주택법상의 건설임대주택을 취득등기하여 양도하는 경우

 당해 주택에서 1년이상 거주하였으나 취학, 직장이전 등 부득이한 사정으로 3년 보유기간을 채우지 못한 채 세대전원이 다른 시·군으로 거주이전 하게 된 경우

 

☞  이런점은 주의하세요

◈ 양도소득세는 양도일 현재를 기준으로 판단하기 때문에 다른사람에게 부동산이 양도된 이후에 비과세 및 감면에 관한 증빙 서류를 준비하려면 어려움을 겪을 수가 있습니다.

◈ 그러므로 부동산을 양도하기 이전에 주민등록상의 1세대 여부 및 양도주택의 사실상 용도를 확인하여 불이익을 받는 일이 없도록 관련 증빙서류(주민등록등본, 건축물관리대장, 토지대장, 등기부등본 등)를 갖추어 놓는 것이 필요하다고 할 수 있습니다.

 

5대 신도시의 범위

분 당

일 산

평 촌

산 본

중 동

분당구

분당동

수내1,2,3동

정자1,2,3동

서현1,2동

율 동

이매1,2동

야탑1,2,3동

구미동

금곡동(일부)

일산구

 마두동

 주엽동

대화동(일부)

일산동(일부)

장항동(일부)

백석동(일부)

안양시

비산동(일부)

관양동(일부)

평촌동(일부)

호계동(일부)

안양시

안양동(일부)

군포시

산본동(일부)

금정동(일부)

당동(일부)

부천시 원미구

중동(일부)

상동(일부)

약대동(일부)

소사구

송내동(일부)

오정구

삼정동(일부)





분양권 전매 


전매을 하게 되면 계약일로 부터 1년이내는, 양도차익의 50% 1년을 초과하면 40%의 양도세의 부담이 되는 것으로, 지금의 사항을 보면 양도 치익 보다는, 분양가 이하 -P도 존재되고 있는 것으로 봅니다. 



분양권전매란 
청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 분양권이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 분양권전매이다. 
* 분양권전매와 미등기전매의 차이점
분양권전매는 잔금 지급전에 양도하는 것을 일컫는 것으로 건설업체가 정한 잔금 납부일이 지났거나 사용검사가 떨어져도 잔금을 납부하지 않은 채 양도하면 분양권 전매에 해당되며, 미등기 전매는 잔금 지급 후에 등기가 나지 않은 상태에서 매도하는 것으로 분양계약 체결 후 계약금/중도금/잔금을 모두 납부하고 등기가 나기 전에 양도하면 미등기 전매에 해당된다. 

▶ 적용 세율의 차이 (분양권 전매시 적용 세율)
구 분
보유기간
과세 표준 금액
세 율

일반부동산

2년이상

3000만 이하

20%

3000만 ~ 6000만

30%

6000만 초과

40%

2년 미만

 

40%

미등기 전매자산

 

 

65%

※ 미등기전매는 장기보유특별공제 및 양도소득세기본 공제혜택 배제
※ 미등기전매 적용세율 : 보유기간, 과세표준에 상관없이 65%적용
※ 미등기전매로 벌어들인 이익의 대부분을 양도소득세로 납부 
분양권 전매 방법
i. 전매가능시기 : 분양계약 체결 후 즉시 전매 가능
ii. 대출금융기관의 채무승계 동의 : 분양계약자 및 승계예정자의 대출 및 보증자격, 불량거래 내역 등을 
확인 후 계약인수적격 여부 결정.
채무승계 적격자에 한하여『중도금대출 계약인수 동의서』발급
iii. 주택공급계약서 검인 : 시/군/구청 지적과에 신청
iv. 사업주체의 주택공급계약서 명의변경 : 대출금융기관의 채무승계 동의서 확인 후 명의변경.
분양계약서 이면에 매입자 기재 또는 권리의무승계계약서 첨부
v. 대출금융기관의 채무자 명의변경 : 분양계약자 및 승계예정자가 대출금융기관에 신청.
주택공급계약서 명의변경 후 대출금 명의변경 (채무승계 기준시점)
vi. 준공 및 소유권 이전등기 : 사업주체 


 분양권 전매시 세금 

분양권 전매시 세금 
분양권 매도시 내는 세금
분양권을 팔 때에는 양도소득세를 납부하여야 한다. 양도소득세란 분양권을 사서 팔 경우에 나타나는 
양도차익에 대해 내는 세금을 말한다.
1. 양도소득세 산정
양도차익= 양도가액- 취득가액-기타경비 
* 취득가액, 양도가액은 실제 매매가격으로 한다.
과세표준(양도소득세액) = 양도차익- 양도소득기본공제
산출세액= (과세표준 * 세율) - 누진공제액
2. 세율
세율은 보유기간에 따라 다르다. 보유기간이란 분양계약 체결시부터 분양권 양도시까지의 기간을 말한다

구 분
보유기간
과세 표준 금액
세 율

일반부동산

2년이상

3000만 이하

20%
  

3000만 ~ 6000만

30%
  

6000만 초과

40%
 

2년 미만

 

40%
* 누진공제액이란 보유기간이 길어지면 공제액이 쌓여져 그만큼 의 세제공제를 받는 것을 말한다.

분양권 매수시 내는 세금
실입주자가 세금을 납부하며, 취득세, 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등이 있다.
등록세, 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액에 상관없이 최초 분양가이다. 

구 분
취득세
등록세

세 율

분양가(과세표쥰)의 2% 
농어촌특별세- 취득세의 10% 부과

분양가의 3% 
교육세- 등록세의 20% 부과

가산세 및 과태료

기간내 미납시 납부할 세액의 20% 가산세

1년 이상 미납시 세액의 30% 과태료

중 과 세

전용면적 74평 초과시 취득세 10%로 중과

6000만 초과

면제 및 감면

전용면적 12평 이하 무주택 세대주 전액 면제 
전용면적 18평 초과 ~25.7평 이하 아파트를 1999년 6월30일 이전에 계약한 
사람으로부터 살 경우 무주택 세대주 25% 감면

 



주택청약제도 

- 당첨자 선정방법

민영주택 및 민간건설 중형국민주택

- 무주택 우선공급
무주택 우선공급 신청자에 대하여 먼저 추첨을 실시, 당첨자를 확정하고 낙첨자는 다시 당해지역 일반공급 1순위 청약접수자와 혼합하여 추첨을 실시
- 일반공급
청약순위( 1, 2, 3순위)에 따라 추첨의 방식으로 입주자를 선정하되, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약자를 받으며, 수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정

국민주택 당첨자 선정방법

- 입주자모집공고일 현재 청약순위에 따라 선정하되 1,2순위자중 동일 순위내 경쟁이 있는 경우에는 다음 순차에 의합니다.

▷ 전용면적 40㎡이하 주택의 경우 
① 5년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자
② 3년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자
③ 납입회수가 많은 자
④ 부양가족이 많은 자
⑤ 당해지역에 장기간 거주한 자

▷ 전용면적 40㎡초과 주택의 경우 
① 5년이상의 기간 무주택세대주로서 매월약정납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 분중 저축총액이 많은 자
② 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자
③ 저축총액이 많은 자
④ 납입회수가 많은 자
⑤ 부양가족이 많은 자
⑥ 당해지역에 장기간 거주한 자

중형국민주택 당첨자 선정방법

- 청약통장 종류에 관계없이 순위별로 접수하여 민영주택 당첨자 선정방법에 의해 당첨자를 선정


청약예금 및 청약부금 의 평형변경

- 청약예금은 가입 후 2년이 경과하면 예치금액을 변경,다른 평형으로 신청이 가능

- 변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 예치금액을 변경,다른 평형을 신청할 수 있음

- 큰 평형으로 변경시 : 변경후 해당 평형 1년간 청약제한
(단, 청약제한 1년간 변경전 평형 청약가능)

- 작은 평형으로 변경시 : 변경후 평형에 대하여 청약제한 기간 없음 
(단, 청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자모집 공고 전일까지 변경하여야 청약가능)

- 청약부금은 가입후 2년이 경과하고 납입인정금액이 지역별 85㎡ 이하 청약예금 예치금액 이상을 납입자은 85㎡초과 평형으로 예치금액(평형) 변경이 가능

- 변경후 2년 경과시마다 평형을 변경할 수 있으며, 이 경우 변경후 해당 평형의 청약자격 부여는 청약예금 평형 변경시와 동일하게 적용 
※ 청약예금 예치금액(평형) 변경시에는 현행 지역별 청약예금 
예치금액을 적용하며, `89. 3. 28이전(예치금액 인상전) 가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경하여야 함

청약저축의 청약예금 전환

- 청약저축을 가입한자가 민영주택을 분양받고자 할 경우에는 청약저축을 청약예금으로 전환해야 하며, 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 경우등에 한해 가능

- 이 경우 순위기산일은 청약저축 가입일이 되며

- 전환후 청약자격은 청약제한기간 없이 즉시 발생하게 되나 
청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자모집공고일 전일까지 전환해야 청약할 수 있음

명의변경

- 청약예금·부금 가입자의 명의변경은 가입자 사망의 경우에 한( 2000. 3. 26이전 가입자는 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주가 변경된 경우에도 가능)하며,

- 청약저축 가입자의 명의변경은 사망, 결혼 및 배우자 또는 
세대원인 직계존·비속으로 세대주가 변경된 경우등에 가능

☞ 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주를 변경한 경우의 명의변경 서류 : 신명의인의 주민등록등본(필요시 신명의인 또는 구명의인의 주민등록초본 추가 징구)

지역증액 (지역간 차액 추가예치)

- 청약예금 가입자는 예치금액이 다른 주택건설지역으로 주소지를 이전한 경우 주택공급 신청전까지 차액을 추가예치 하여야 하나

- 타주택건설지역 청약을 위한 지역증액은 필요 없음. 
(예) 경기(수원) 거주자가 서울지역 청약시 청약예금 예치금액 증액 필요 없음

계약시 구비서류

- 계약금 납입 및 계약체결 장소 : 공급회사 견본주택 또는 분양사무실등

- 계약시 구비사항 
▷ 공통적으로 제출하여야 할 사항
* 계약금
* 계약자의 인감증명서 1통(용도 : 아파트 계약용)
* 인감도장
* 위임장(제3자 대리계약시에 한함)
* 주민등록증
* 주민등록등본
* 주택공급신청서 접수증
* 호적등본(주택공급신청시 배우자를 기재하지 않은 당첨자에 한함)
▷ 국민주택 공급대상 당첨자 중 주택소유여부 전산검색 결과 부적격당첨자로 전산검색된 자로서 실제 주택소유여부를 확인할 필요가 있는 경우에 한하여 사업주체에 무주택입증서류를 추가 제출

※ 무주택입증서류 (배우자 분리시 배우자 및 그세대원의 무주택입증서류 포함) 
* 건물등기부등본 또는 건축물관리대장등본(가옥대장등본 포함)
* 무허가건물확인서 또는 철거예정증명서
* 기타 무주택자임을 증명하는 서류

▷ 대리인 계약시 (본인이외 모두 대리인임)
* 계약금
* 계약자의 인감증명서
* 계약자의 인감도장이 날인된 위임장
* 계약자의 신분증
* 주민등록 등본 1통
* 주택공급 신청서
* 대리인의 신분증
* 대리인의 도장