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유용한상식
2011.01.04 22:13

선분양권 전매 거래신고서 입력방법

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선분양권 전매 거래신고서 입력방법


선분양권 전매 입력과 관련하여 예를 들어 다음과 같이 분양권 신고가 있을때


1. 분양대금 납부내역 
- 총분양가 5억2천(건물+토지 5억, 부가세 2천)
- 납부금액 3억 
- 납부할금액 2억2천 
2. 매도인과 매수인 계약내용
- 융자금 2억 
- 계약금 2천
- 잔 금 8천
* 특약사항- 프리미엄없음 , 옵션(확장공사)은 매수인이 인수
총옵션가격 2천(납부금액1천,미납금액1천)

3. 실거래가 신고서 입력
-분양금액 : 5억(부가세 제외금액)
-실제거래가 : 계 5억4천(부가세+옵션)
-계약금 2천
-잔 금 5억2천(잔금8천+미납분양대금2억2천+융자금2억+옵션2천)
-기타란 : "잔금중 미납분양대금2억2천, 융자금2억, 옵션1천 승계"



청약접수 방법


- 입주자모집공고 후 해당 순위 접수일에 청약통장 가입은행에서 청약접수
- 타지역 접수방법 : 해당아파트 입주자모집공고일 전일까지 주민등록 전입신고하면 그 지역에서 접수가능(서울, 수도권지역은 현재주소지에서 전입신고 없이 접수가능하나 지역우선순위에서 배제됨)
- 우선순위
무주택 최우선순위 - 40세이상 10년이상 무주택세대주(25.7평이하 공급물량의 40% 우선공급)
우선순위 - 35세이상, 5년이상 무주택세대주(25.7평이하 공급물량의 35% 우선공급)



분양권 전매절차


- 매매계약서 작성
아파트소재지 관할시, 군, 구청에서 매매계약서 검인.(중개업소를 통한 계약의 경우 중개업자가 대행)

- 대출금 승계
중도금 대출이 있는 경우 대출금 승계시 대출은행에 매도인, 매수인 쌍방이 은행방문 자서를 하여 매수인은 중도금을 승계 받음. 단, 중도금 대출을 승계 받지 않을 경우 중도상환수수료(1-1.5%)는 매도인 부담.

- 구비서류
검인받은 매매계약서(매도인, 매수인공통)
매도인 : 부동산매도용인감증명, 주민등록등본, 인감도장, 분양계약서, 신분증 
매수인 : 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장 신분증

- 분양권 전매 매매계약서상 잔금일까지 각종 공과금 은행대출이자 ,연체료 등은 매도인 부담이 원칙


전매시 주의사항


- 소유자확인을 명확히 해야 하고, 반드시 분양자 본인과 계약을 해야 함. 불가피한 경우 대리 계약 시 본인의 자필 서명된 위임장, 인감증명서 첨부(이혼 후 배우자가 대리인자격으로 시가보다 싸게 이중 매매하는 사례가 있기 때문.)



세금

- 완공후 취득시(잔금납부일)세금 

취득세 : 분양가격의 2%(전용 60제곱미터이하 취득일 현재 무주택자 50%감면) 
등록세 : 분양가격의 1.8%(교육세포함) - 감면요건 취득세와 동일 

- 입주전 양도시 양도소득세(양도세 계산방법)

양도차익 = 분양권 매매가격 - 분양권 취득가격(중개 수수료등 필요경비 포함)
양도소득과세표준 = 양도차익 - 양도소득기본공제(연2백50만원)
분양권 보유기간에 따라 세율 적용(1년 이하 50%, 2년 이하 40%, 2년 이상 9~36%) 

사례) 분양권 취득가격 2억5천만원, 분양권 양도가격 3억, 보유기간 2년 1개월, 중개수수료 2백만원
양도차익 : 양도가액(3억) - 취득가액(2억5천2백만원) = 4천8백만원
양도소득과세표준 = 양도차익(4천8백만원) - 기본공제(2백50만원) = 4천5백50만원
납부할 세금 = 5백49만원, 주민세 54만9천원
(잔금일 기준 익월 말일까지 자진신고시 세액의 10% 감면됨. 미신고시 감면없고 추후 세무조사 대상)
셋째, 기존아파트의 매입

- 통상적으로 아파트가격은 입주후 5년여 동안은 지속적인 상승을 보이다가 5년 후부터 강보합세를 유지함(위치에 따라 다소 차이 있음)

- 2~3년 된 아파트의 경우 재개발사업으로 건설된 경우 입주는 했으나 등기가 안된 경우가 있음. 현행주택법상 일반분양자의 아파트는 입주(잔금납부)후에는 원칙적으로 소유권이전등기 후 매매해야 하나 관례상 이전등기 전 매매하고 있음.

- 이 경우 소유권 이외의 권리관계(대출 등)가 공시되지 않아 파악하기 어려우므로 거래에 신중을 기해야 함. 미등기아파트의 담보대출은 소유자 거주조건으로 은행에서 대출, 이때 분양계약서는 이중 대출이나 임대차를 방지하기 위해 은행에서 보관함.

- 매매계약시 반드시 분양계약서 원본 확인을 요구해야 대출여부를 명확히 판단할 수 있음.(단, 분양계약서 원본이 없는 경우는 은행에 보관하거나 등기 준비를 위해 법무사 사무소에 보관된 경우가 있음)

- 재개발사업으로 건설된 아파트라도 조합원의 경우는 입주(잔금납부)여부와 관계없이 일괄등기 전까지는 언제든지 명의변경을 할 수 있음.

세금

a. 취득세 
- 개인간 매매거래인 경우 2005년 1월 5일 이전에는 지방세 시가표준액(시가의 30~35%)이 과표였으나 1월 5일 이후 등록세율 인하로 양도소득세를 부과하는 기준인 기준시가(시가의 65~80%)로 취등록세를 부과.(기준시가는 국세청 홈페이지에서 검색할 수 있음)
- 세율 : 기준시가의 2%(전용25.7평 이하), 전용면적25.7평 이상은 세액의 10% 농특세 부과
- 납부시기 : 기존아파트의 경우 등기등록일로부터 30일 이내에 납부해야 함.(법무사가 고지서 발급 받아옴)

b. 등록세
- 세율 : 개인과의 거래는 기준시가의1.8%(교육세포함)

c. 보유세
- 매년 6월1일 현재 소유자 기준으로 재산세(납부시기, 7월 16일~7월31일까지), 종합토지세(납부시기 10월 16일~10월31일까지)를 납부해야 함. 단, 기준시가 9억 이상인 경우 금년(2005년)하반기부터 종합부동산세를 납부.

d. 양도세금
- 원칙 : 기준시가로 과세(단, 실거래가의 양도차익이 기준시가보다 낮을 때나 투기지역에서는 실거래가로 과세)

- 비과세조건 : 1가구 1주택자로 3년 이상 보유(서울 및 과천, 5대신도시는 보유 중 2년 거주요건 동시 충족, 주민등록 전입여부로 판단)
- 과세대상 : 비과세요건이 미달이거나 2주택자 이상인 경우
- 세율 : 보유기간에 따라 1년 이하 : 실거래가의 50%, 1년 이상~2년 이하 기준시가의 40%, 2년 이상은 양도차익에 따라 9~36%

넷째, 재개발·재건축 지분의 매입에 의한 주택마련

- 재개발 지분매입은 구역지정 후 평균 7~8년 소요됨. 장기투자로 인해 잘못 매입하면 기존 아파트나 분양권 전매를 통한 매입보다 주택구입자금이 과다 지출될 수 있음. 또 동호수 추첨에서 저층 당첨될 리스크 역시 고려해야 함.

다섯째, 경·공매를 통한 주택구입

- 전문적으로 경매를 통해 부동산을 매입하는 전문가들도 입찰과정에서 착오나 대항력 있는 임차인의 문제, 경매 부동산의 소유자의 이사비용 문제 등 어려움을 겪기 때문에 초보 내집 마련자에게는 어려움이 많이 따름.

- 전문경매사를 통한 매입의 경우 많은 비용의 지출이 예상돼 때문에 실제 급매 부동산을 매입하는 것과 별 차이가 없을 것으로 사료됨.

- 또 이전비용은 경매낙찰가격인 실거래가로 취득세, 등록세를 납부하므로 그 비용 또한 만만치 않아 초보자에게 권장할 방법 아님.

서민 주거 안정을 위한 취.등록세 감면연장감면범위

종전에는 모든 주택에 대하여 일률적으로 취득ㆍ등록세 50% 감면을 적용하였으나,

‘11년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택으로서 주택 취득으로 인하여 1주택이 되
는 경우에 한하여 감면이 적용(취득세1%, 등록세1%, 합계2%)되며,

9억원을 초과하는 주택 및 다주택의 경우는 ’11년부터 감면 대상에서 제외되어 원
래의 법정세율(취득세2%, 등록세2%, 합계4%)을 적용받게 된다.

 

 


9억원 초과 주택 : 85천호, 전체 9,998천호의 0.85%다주택자 : 2주택 이상 2,924천명, 전체 납세자의 21.7%
다만, 2주택인 경우라도 이사, 근무지 이동 등으로 일시적인 2주택이 되는
  경우는 종전과 동일하게 50% 감면 혜택을 적용 받을 수 있다.

그러나 이 경우 2년 이내 1주택으로 되지 않으면 추후 감면 받은 세액을 추징 받는다
.
감면범위 : 종전에는 모든 주택에 대하여 일률적으로 취득ㆍ등록세 50% 감면을 적용하였으나,

‘11년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택으로서 주택 취득으로 인하여

1주택이 되는 경우에 한하여 감면이 적용(취득세1%, 등록세1%, 합계2%)되며,

9억원을 초과하는 주택 및 다주택의 경우는 ’11년부터 감면 대상에서 제외되어

원래의 법정세율(취득세2%, 등록세2%, 합계4%)을 적용받게 된다.


주택거래세 감면제도란?
주택거래세란 주택 구입에 따르는 취득세와 등록세를 의미하며,
    법정세율은 취득세 2%, 등록세 2%로 합계 4%임
 근거 : 지방세법 제112조제1항, 제131조제1항제3호
(‘11.1.1부터는 취득세와 등록세가 취득세로 통합되어 법정세율이 4%로 단
일화됨)
그간, 부동산 실거래가 신고제 시행, 종부세 강화 등에 따른 세부담 완화를
 위해 ‘05년부터 단계적으로 주택거래세를 감면함
 ‘06년 9월부터 취득세, 등록세 50% 감면(4%⇒2%)를 적용해 옴

 감면 근거 1) ‘10.12.31까지 : 현행 지방세법 제273조의2
               2) ‘11. 1. 1부터 : 신설 지방세특례제한법 제40조의2

금번 개편이 기존 감면제도와 다른 점
기존에는 모든 주택 유상 거래에 대하여 가격, 주택 보유수 등과 무관하게
주택거래세 50% 감면을 적용해 왔으나,


개편안은 유상거래 중 9억원이하 1주택자에 한하여 감면 적용함

구분        기준                  개편안
감면시한   -10.12.31            -11.12.31
대상주택  모든유상거래주택     주택,유상거래 중
                              9억원이하 1주택취득하는경우.
                              9억초과,다주택자는 감면면제적용세율      4% → 2%        9억이하 1주택  : 2% → 2%
                              9억초과 다주택 : 2% → 4%

9억원 초과, 다주택자에 대해 감면을 종료하는 취지
금번 개편안의 취지는 서민층의 주택 구입 부담을 덜어주고, 실수요자 중심
의  주택거래를 지원하고자 하는 것임
   따라서, 서민층이 구입한다고 보기 어려운 9억원 초과 고가주택과 실수
요와 무관한 다주택자에 대해서는 감면을 배제함

 다만, 이사, 근무지 이동 등에 따라 불가피하게 일시적으로 1인 2주택자가
 되는 경우는 투기수요로 보기 어려워 종전과 동일한 감면을 적용함

 

 

 

주택 유상 거래란?
주택 유상 거래는 단독주택과 공동주택을 금전을 매개로 취득하는 모든 경
우를 의미하며, 일반 주택의 매매, 아파트 신규 분양 등이 모두 포함됨

  그러나, 상속, 증여, 재건축 등으로 취득하는 경우에는 주택 유상 거래에
 해당되지 않으므로 주택거래세 감면 대상이 되지 않음

9억원이하 주택의 가액 산정
취득세, 등록세의 과세표준은 취득 또는 등록 당시의 가액이며, 주택 취득
자가  신고한 가액이 9억원 이하인 경우 감면이 적용됨
   다만, 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우라도 국토해양부장관이
 고시하는 개별주택가격이나, 시장ㆍ군수가 산정한 개별 및 공동주택의 시
가표준액이   9억원을 초과하는 경우는 감면 대상이 되지 않음
   또한, 공매 방법 등 사실상 취득가액이 9억원 이하인 경우에는 감면 대상에 포함

※ 현행 지방세법 제111조 제5항 제3호 및 제4호에 의거 사실상 취득가액이입증되는 거래형태

 

 

 

 

 

 

감면 대상이 되는 1주택의 의미
1주택은 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미함
 1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우라도 구성원 중 신규로
주택을 취득하는 자가 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우는 감
면 혜택이 적용됨
(사례) 부인, 아들과 함께 1세대를 이루고 있는 A씨 가족은 A씨 명의의 서
울 소재 주택    1채, 부인 명의의 경기도 소재 주택 1채를 보유 중(아들
명의의 주택은 없음). A씨 가족은 현재 서울 소재 A씨 명의의 주택에서 함
께 거주하고 있으며, 아들의 결혼을 앞두고 내년 중 새로이 주택(9억 이하)
을 구입할 예정
    ⇒ 아들이 본인 명의로 주택을 신규 구입 : 1주택에 해당되어 감면 적용
    ⇒ A씨 명의로 주택을 추가 구입하는 경우 : 2주택에 해당되어 감면 제외
    ⇒ 부인 명의로 주택을 추가 구입하는 경우 : 2주택에 해당되어 감면제외

 

 

 

 

감면 대상이 되는 일시적 2주택의 범위
주택 취득으로 2주택이 되는 경우라 할지라도 다음의 사유에 해당하는 경우
로서 2년 이내에 종전주택을 처분하여 1주택이 되는 경우는 주택거래세 감
면 혜택을 적용함
  - 이사를 목적으로 일시적 2주택이 되는 경우
  - 질병 요양, 취학, 근무지 이동으로 일시적 2주택이 되는 경우
  - 상속(상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 의제)으로 일시적 2주택이되는 경우 등

※ 일시적 1인 2주택 범위에 대한 세부내용은 동법 시행령 개정 시(‘10.11월중)    구체적으로 마련할 예정

감면 혜택 연장 기간
금번 개편안에 따른 감면 혜택은 ‘11.1.1부터 ‘11.12.31까지 주택을 취득.등기하는 경우에 적용
   - ‘11년에 주택 구입 계약을 체결한 경우라도 ’11.12.31까지 취득,

등기를 완료 하지 않는 경우는 금번 감면제도 개편안에 따른 감면 대상에 해당되지 않음

※이 경우 ‘12년 감면제도 개편안(’11년 하반기 방안 마련)에 따라 세액적용

 

미분양주택 취득ㆍ등록세 감면제도와의 관계
금번 주택 유상거래 감면 제도는 일반 아파트를 신규로 분양받아 취득하는 경우도 적용됨
    다만, 지방 주택경기 활성화를 위하여 지방에 한하여 ‘11.4.30까지 적용하는

“지방미분양  주택 취득ㆍ등록세 세제지원”은 주택유상거래 감면과는 별개로 세제 혜택이 적용되는    사안임
  따라서, 동일 주택에 중복 감면 적용되는 경우 높은 감면율이 적용됨


<지방미분양주택 취득.등록세 세제지원 현황>
'11.4.30/지방(서울.경기.인천 제외)
'11.4.30까지 취득.등기하는 지방소재미분양주택
국민주택(전용85㎡이하)은 기존 감면율(4%→1%)를 적용하고
대형주택(전용85㎡초과)은 분양가인하율에 따라 차등 감면
  10%이하:50%감면   10~20%:62.5%감면   20%초과: 75%감면
      (4%→2%)         (4%→1.5%)         (4%→1%)

 

 

 

 


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