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유용한상식
2015.03.26 22:54

농어촌주택 일반주택 1가구 2주택 절세

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국가법령 사이트 : http://www.law.go.kr/LSW/main.html


※ 농어촌 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

소득세법 시행령 155조 제 7항 과 조세특례 제한법 제99조의4

도시에 1주택을 소유한 사람이 2014년 12월 31일까지 “농어촌주택 을 취득 하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌 주택 등 취득 전에 보유하던 “일반주택” 을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 받는 것

(하지만 농촌주택을 먼저 양도할 경우에는 양도세를 내야 한다)


일반주택과 농어촌주택을 함께 보유하고 있더라도 농어촌주택은 주택 수에 포함시키지 않아 1주택자 혜택 즉, 비과세 혜택을 받을 수 있다.

농어촌주택 외에 다른 일반주택을 양도하면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다.



자신의 집이 농어촌주택에 해당되는지 여부를 잘 따지지 않은 경우 문제가 생긴다.

뜻하지 않게 양도세를 내지 않기 위해선 농어촌주택에 적용되는 까다로운 요건을 정확히 알아둘 필요가 있다.


농어촌주택 적용을 받으려면


 ‘기간’ :  - 2007년 12월 31일 이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하 
               - 2008년 1월 1일 이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억 원이하인 경우 
               - 2009년 1월 1일 이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억 원이하인 경우 
               - 「건축법시행령」제2조 제16호에 따른 한옥으로서 지자체에 등록된 취득당시 기준시가 4억원 이하인 한옥(2014년1월1일 이후 개정)


 ‘장소’ :  읍·면 지역 소재 주택을 취득한 경우


 ‘규모기준’ : 대지 면적이 200평(660m²) 이내이고, 주택의 면적이 45평(150m²) 이하  (공동주택은 전용면적 116m²)를 넘지 않아야 한다.


추가) 상속주택, 이농주택, 귀농주택에 대해 농어촌주택 이라한다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억 원을 초과하지 아니하고, 취득한 농어촌주택등과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍··시 또는 연접한 읍··시에 있지 않아야만 한다. 농어촌지역에 거주하는 자가 도시지역 등에 주택을 취득한 경우에는 위 규정이 적용되지 않고 선양도하는 주택은 1세대2주택 규정을 적용받는다.


양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 차감한 후, 장기보유특별공제와 기본공제를 한 후의 금액에서 세율을 적용하여 양도소득세를 산출한다.

그 산출된 세액에서 지방소득세 10%를 가산하면 총 부담할 세액이다.


양도소득세 + 지방소득세 = ((양도가액 - (취득가액 + 필요경비[취득세, 법무사비용, 중개수수료 등]) - 장기보유특별공제) * 세율) * 1.1




농어촌주택 비과세기준


① 지역기준
- 수도권을 제외한 읍면지역에 속할 것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)
* 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도
- 국토교통부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을 것
* 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
- 기획재정경제부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을 것.
- 문화체육관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을 것.



② 규모기준
- 대지 660㎡ 이내 (200평)
- 단독주택의 경우 주택면적 150㎡ 이내(45평)
- 공동주택의 경우 전용면적 116㎡ 이내



③ 가액기준
- 2007년 12월 31일 이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하
- 2008년 1월 1일 이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억 원이하인 경우
- 2009년 1월 1일 이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억 원이하인 경우
- 「건축법시행령」제2조 제16호에 따른 한옥으로서 지자체에 등록된 취득당시 기준시가 4억원 이하인 한옥(2014년1월1일 이후 개정)



④ 일반주택이 행정구역상 같은 읍, 면, 시 또는 연접한 읍, 면, 시에 소재하지 않아야 합니다.




농어촌주택(상속주택, 이농주택, 귀농주택)


 


가. 농어촌주택의 이해


 


읍ㆍ면지역 외의 지역에 소재하는 일반주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세 규정의 특례로써 농어촌지역(서울시ㆍ인천광역시ㆍ경기도 지역 일원은 제외, 도시지역 내에 소재하는 농어촌 주택 제외)에 소재하는 상속주택과 이농주택 및 귀농주택을 포함하여 각각 1주택을 부득이하게 보유할 수밖에 없는 관계로 1세대 2주택으로 과세되는 불합리성을 제거하기 위한 제도이다.



다만, 이들 지역에 소재하는 농어촌주택을 먼저 양도하는 경우까지를 비과세 대상으로 하고 있지 않고, 이들 지역 외에 소재하는 주택을 먼저 양도할 경우에 한하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용됨에 유의해야 한다.


 


농어촌주택 중 상속주택의 경우에는, 소득세법 시행령 제155조 제2항부터 제3항까지에서 정하는 일반 상속주택과는 별도로 농어촌지역에 소재하는 상속주택에 한하여 적용하는 비과세 특례규정이다.



일반주택 양도시 주택 수 판정(1세대 1주택 비과세 특례규정, 60% 중과세율 적용(2010.12.31까지 한시적으로 기본세율 적용))에 있어서 납세자가 유리한 쪽으로 일반상속주택 또는 농어촌상속주택으로 선택할 수 있을 것으로 판단된다.



귀농주택인 경우에는 귀농일 전후에 취득한 농어촌지역 외에 소재하는 주택을 포함하되, 특히 귀농 후 여러 주택을 취득할 경우 또는 순차 취득하여 양도하고 또 취득하여 양도하는 모든 주택에 대하여 특례규정을 적용하는 것이 아닌 귀농 전후에 취득하여 귀농 후 맨 처음으로 양도한 농어촌지역 외의 지역에 소재하는 1주택에만 특례규정이 적용된다.


 


또한, 참고로 조세특례제한법 제99조의4에서 규정하는 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례는 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 조세특례제한법에서 정하는 해당 농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급(2003. 8. 1. 이후 일반주택 양도분부터 적용)하며, 1세대가 2003. 8. 1. ~2011. 12. 31.까지의 기간(농어촌주택 취득기간) 중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에만 적용하는 것과 상당히 비슷한 부분이 있으나, 이 규정은 상속ㆍ이농ㆍ귀농을 전제로 하고 있지 아니하고 농어촌경제를 활성화하고 다수의 빈집을 도시민들이 취득할 수 있도록 개방하고 있는 점에서 소득세법에서 정하고 있는 농어촌주택과는 차이가 있다.


 


나. 농어촌주택의 기준


 


서울특별시ㆍ인천광역시ㆍ경기도 일원 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 다음 중 하나에 해당하는 주택을 말한다.


 


① 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택에 한함)


② 이농인(어업인 포함)이 취득 후 5년 이상 거주한 이농주택


③ 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택


 


따라서 농어촌지역에 거주하는 자가 도시지역 등에 주택을 취득한 경우에는 위 규정이 적용되지 않고 선양도하는 주택은 1세대2주택 규정을 적용받는다.


 


다. 농어촌주택 종류 및 범위기준


 


(가) 상속주택


피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우로 한정된다.


 


(나) 이농주택 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택(어업에서 떠난 자를 포함)ㆍ영농 또는 영어(營漁)에 종사하던 자가 전업으로 인하여 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)ㆍ구(특별시 및 광역시의 구)ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자의 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택을 말한다.


 


(다) 귀농주택


영농 또는 영어의 목적으로 취득한 주택으로 다음 요건으로 모두 갖춘 경우를 말한다.


① 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것 포함)하여 거주하고 있는 주택
② 기획재정부령으로 정하는 연고지에 소재할 것 <개정 2009.02.04>
③ 고가주택(= 양도실가액 9억원 초과)에 해당하지 아니할 것
④ 대지면적이 660㎡(= 200평) 이내일 것
⑤ 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로, 1000㎡(2007. 2.28. 이전은 990㎡) 이상 농지소유자가 농지소재지에 소재(연접한 시ㆍ군ㆍ구 지역을 포함하되 읍ㆍ면지역 소재 조건)하는 주택을 취득하거나 어업인이 취득하는 주택일 것.


⑥ 귀농일(귀농주택에 주민등록 이전하여 거주 개시한 날)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사할 것(이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산)


⑦ 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 거주할 것(소득세법 시행령 제155조 제10항 제5호)


 


라. 사후관리



농어촌주택을 보유하고 있는 경우의 비과세 특례규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니한 경우에는 이미 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 아니하며, 해당 귀농주택 소유자는 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니하는 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.


 


납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 제7항을 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 제7항을 적용받아 납부한 세액



이 경우 귀농일은 귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날로 하며, 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산한다(소득세법 시행령 제155조 제12항).


 


마. 제출서류


 


농어촌주택을 보유하고 있는 자가 양도하는 일반주택에 대하여 비과세 특례규정을 적용받고자 하는 자는 규칙 별지 제83호 서식의 1세대 1주택특례적용신고서를 일반주택에 대한 소득세법 제105조에 따른 양도소득과세표준예정신고기한 또는 소득세법 제110조에 따른 양도소득과세표준예정신고기한 내에 기획재정부령이 정하는 서류와 함께 제출하여야 한다.



이 경우 납세지 관할세무서장이 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 서류를 확인하는 것에 동의하지 아니하는 때에는 다음의 서류도 함께 제출하여야 한다(소득세법 시행령 155조 13항).


 


① 주민등록표등본
② 일반주택의토지 및 건축물대장등본


③ 농어촌주택의토지 및 건축물대장등본


 





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